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原告訴稱

(資料圖片僅供參考)

楊某杰向本院提出訴訟請求：1.請求法院依法判決解除2020年9月13日“買賣定金協議書”、2020年9月14日“存量房買賣合同”、2020年9月14日“補充協議”；要求吳某文、孫某鵬返還購房款100000元。

事實與理由：位于北京市大興區A室（以下簡稱涉案房屋）登記房主為孫某鵬，實際所有人為吳某文。樓房性質為經濟適用房，但符合上市條件。2020年9月13日，楊某杰與孫某鵬經中介公司Y公司簽訂《買賣定金協議書》。該協議里第四條第二款約定：甲方違約，應向乙方雙倍返還定金。后楊某杰支付定金1000000元。

2020年9月14日，楊某杰與孫某鵬簽訂《存量房屋買賣合同》，該合同第四條約定：成交價1420000元。當日雙方簽訂了《補充協議》，該協議第三條約定：出賣方逾期交房超過30日，按照成交價款的20%向買受人支付違約金。當日楊某杰與Y公司簽訂了居間合同，后吳某文、孫某鵬反悔，不配合與楊某杰辦理房屋過戶手續，導致合同無法繼續履行。吳某文、孫某鵬給楊某杰造成了損失。現楊某杰與吳某文、孫某鵬協商未果，訴至法院。

被告辯稱

吳某文、孫某鵬辯稱，同意解除合同，不同意向楊某杰支付違約金，因為對方違約在先。吳某文、孫某鵬已經配合辦理了組合貸款，但是后來楊某杰要求變更為公積金貸款，且是以其愛人的名義，與合同不符。關于退還購房款，請法院依法裁判。

Y公司述稱，一、楊某杰提出的訴訟請求與Y公司無關，故就其訴訟請求不發表意見，尊重人民法院依法作出的判決。

法院查明

2020年9月13日，孫某鵬（甲方、出賣人），楊某杰（乙方、買受人），Y公司（丙方、居間方）簽訂《買賣定金協議書》，約定以1420000元購買涉案房屋，組合貸款，且首付款不低于500000元，乙方應于本協議簽署時向甲方支付定金20000元。吳某文亦在出賣方落款處簽字。2020年9月14日，孫某鵬與楊某杰簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定楊某杰向孫某鵬購買涉案房屋，房屋總價款1420000元，買受人已向出賣人支付定金50000元；組合貸款方式付款，余款向商業銀行、住房公積金管理機構委托的商業銀行申請貸款支付；

如貸款機構不批準買受人的貸款申請，雙方當事人同意按照下列方式處理：買受人應當于辦理不動產轉移登記當日向出賣人支付剩余房價款；出賣人和買受人同意自本合同簽訂之日起80日內，共同向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續；出賣人應當在收到全部成交總價款后3日前將該房屋交付給買受人。

《補充協議》約定：買受人優先選擇組合貸款形式支付購房款，買受人與出賣人約定于2020年10月10日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，辦理上述房產的貸款審批手續，審批合格后7個工作日內，出賣人與買受人辦理上述房產的產權轉移登記手續，同時買受人將成交總價款的首付金額500000元一次性支付給出賣人，剩余金額920000元，通過銀行貸款形式一次性支付給出賣人，銀行放款后，由批貸銀行直接將此筆貸款劃至出賣人賬戶。

同日，楊某杰向吳某文支付了50000元定金，吳某文作為收款人（出賣人）簽訂了定金收據。2020年9月19日，楊某杰通過案外人高某蓮賬戶向吳某文支付50000元房款。雙方當事人均認可吳某文系涉案房屋的實際出資人。

2020年9月14日，孫某鵬（甲方、出賣人），楊某杰（乙方、買受人），Y公司（丙方、居間方）簽訂《居間服務合同》。

楊某杰另提交錄音材料，證明雙方協商一致，吳某文同意退還150000元，后來吳某文消失，聯系不上。孫某鵬、吳某文對該證據的證明目的均不認可，對部分音頻真實性認可，主張楊某杰提出的150000元性質不明，且吳某文沒有認可，其自始沒有同意支付楊某杰150000元，文字稿與錄音內容不匹配。

案件審理中，楊某杰主張孫某鵬、吳某文逾期交房構成違約，第一次孫某鵬、吳某文配合辦理了貸款，是以夫妻二人名義，但銀行未放貸，因為國管和市管公積金不能混合一起貸款，只能選擇其一，組合貸是兩個人的公積金一起貸款，第二次再以楊某杰本人名義申請貸款，孫某鵬、吳某文就不配合辦理貸款。

孫某鵬、吳某文主張合同明確約定貸款方式為組合貸，組合貸款是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，合同履行過程中，孫某鵬與其愛人一起配合楊某杰完成了組合貸款的審批，履行了合同義務，銀行審批通過后即將放款時，楊某杰單方提出要求變更組合貸款為純公積金貸款（雙公積金貸款），理由是對自己更合適，孫某鵬、吳某文不同意變更合同內容的行為不能視為孫某鵬、吳某文方違約，因此無需支付違約金。

Y公司表示本案組合貸是購房人申請公積金貸款和商業貸款組合的貸款模式，第一次申請貸款時，賣方配合，但是買方申請公積金貸款時申請的是市管公積金，第一貸款人填寫成其配偶名字，其配偶繳納的是國管公積金，屬于填寫錯誤，需要重新將買方楊某杰列為第一位才能申請市管公積金，此后，買方要重新填表申請貸款需要賣方配合時，賣方不再配合，主張買方問題導致貸款失敗，當時Y公司向買方解釋，如果是已經提交了貸款而不能批貸的，買方應對過戶時支付全款，但現在僅是資料填寫錯誤，買方尚在履行期，如果可以申請貸款而賣方不配合，屬于賣方違約，此時賣方才提出，如果將房屋出售將不能享受單位福利待遇，經Y公司協調，賣方同意賠償買方150000元，包括退還的100000元，再賠償買方中介費等經濟損失50000元，但賣方又拒絕支付。

孫某鵬、吳某文于2021年11月17日收到本案起訴材料。

裁判結果

一、確認楊某杰、孫某鵬、吳某文與北京市Y公司2020年9月13日簽訂的《買賣定金協議書》于2021年11月17日解除；

二、確認楊某杰與孫某鵬2020年9月14日簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協議》于2021年11月17日解除；

三、孫某鵬、吳某文于本判決生效后七日內退還楊某杰購房款100000元；

四、駁回楊某杰的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人之間簽訂的北京市存量房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效，雙方應該按照合同約定履行各自的權利義務?，F楊某杰提出解除合同，孫某鵬、吳某文于2021年11月17日收到本案起訴材料并同意解除合同，故法院確認雙方簽署的合同于2021年11月17日解除。合同解除后，作為合同相對方以及收款人，孫某鵬、吳某文應退還楊某杰支付的購房款。

本案的爭議焦點為孫某鵬、吳某文未配合楊某杰辦理第二次貸款是否構成違約，是否需要支付違約金并賠償居間費。根據合同約定，組合貸款應當是指申請辦理商業貸款和個人住房公積金貸款。楊某杰主張組合貸是兩個人的市屬公積金一起貸款，不符合合同約定，法院不予采信。

依據合同約定，孫某鵬、吳某文有義務配合楊某杰辦理貸款手續，孫某鵬、吳某文在楊某杰第一次申請貸款時也配合楊某杰辦理了相關貸款手續，履行了合同約定的義務，但第一次貸款申請未成功，責任不在孫某鵬、吳某文。合同約定，“如貸款機構不批準買受人的貸款申請，雙方當事人同意按照下列方式處理：買受人應當于辦理不動產轉移登記當日向出賣人支付剩余房價款；出賣人和買受人同意自本合同簽訂之日起80日內，共同向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續。”因此，在第一次貸款申請未成功后，孫某鵬、吳某文無合同約定義務再配合楊某杰辦理第二次貸款申請手續，故孫某鵬、吳某文不存在違約行為。

楊某杰提交的錄音內容并不完整，其中截取的內容中體現了楊某杰向吳某文催款，雙方達成15號之前退還150000元的初步意向，屬于雙方磋商過程中的調解方案，但孫某鵬、吳某文和楊某杰并未就違約責任和退款金額、性質形成最終一致的確定意見，現楊某杰亦不同意150000元的退款方案。綜上，對楊某杰要求孫某鵬、吳某文支付違約金損失的請求，法院不予支持。